总理与委员/代表集体力挺楼市，别再唱衰了
时间：2015-03-09 10:35:03
来源：明源地产研究院
作者：艾振强
2015年，乃至未来更长一段时期内，房地产市场将会如何演进，政府应该扮演怎样一个角色，房企该如何应对新常态，怎样拥抱互联网……这些问题，都在参加“两会”的房地产界及相关代表/委员们的言论中集中体现。
过去的一年，传统房地产行业迎来阵痛，与此同时，以小米为代表的外行开始对房地产行业进行跨界打劫。在一系列政策的托举下，房地产市场逐步企稳。2015年，乃至未来更长一段时期内，房地产市场将会如何演进，政府应该扮演怎样一个角色，房企该如何应对新常态，怎样拥抱互联网……这些问题的答案，都在参加“两会”的房地产界及相关代表/委员们的言论中集中体现。明源君第一时间搜集了主要的观点，并根据各种蛛丝马迹进行了分析，得出的结论是，房地产的依然充满机会。
部分人大代表（房地产界及相关）
部分政协委员（房地产界及相关）
一、房地产市场将平稳健康发展
谈及中国房地产，“泡沫”是被提及较多的一个词。对此，著名经济学家厉以宁指出，对于中国经济，房地产业的作用是不可低估的，没有房地产带动就会拉力不够。带动消费首先是得有房子，城镇化一定要有房子，老百姓想买家用电器甚至小汽车，都得先有房子。要继续发展房地产，放宽购房政策，加大廉租房和平价房建设。
中国华融资产管理股份有限公司党委书记、董事长赖小民认为，2015年相对宽松的货币政策和城镇化进程将对房地产市场发展起到积极的推动作用。房地产行业仍然是中国经济发展的支柱产业，长期来看，中国房地产行业仍然可以保持平稳增长。
上海社科院城市与房地产中心主任张泓铭则着重强调了鼓励自住需求。他认为过去国家对房地产的自住需求的鼓励不是一贯的，市场形势好了就不鼓励，形势坏了就鼓励，是不对的，自住需求永远都要鼓励。
李克强总理则在《政府工作报告》（以下简称“《报告》”）中对上述说法给出了最有利的佐证。《报告》指出，2015年，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。从宏观层面部分明确了政府对于房地产市场的态度。
二、调控逐步退出，但利好依然值得期待
去年9月以来，各种“救市”的政策频出，让房地产行业对2015年也充满期待。不过住建部副部长齐骥指出，楼市不再需要新的“救市”政策。这意味着，房地产将进一步市场化。但各位委员/代表认为，为了保证房地产市场的平稳健康发展，政府采取一些措施不仅必要而且必须。
1、降低首套刚需房首付比例
金科地产董事会主席黄红云指出，针对房地产业发生重大趋势性变化和面临极度困难的紧迫情况，国家应下调首套房首付比例，放宽二手房交易营业税免征期限等。同时，应取消企业所得税及土地增值税的预征，弱化或取消土地增值税，增加房产税等。
张泓铭和北京市工商联副会长、锡华实业投资集团董事长张杰庭也认同下调首套房首付比例的观点。张泓铭甚至认为，对于首次购房者，政策应当彻底宽松，首套刚需房的首付比例甚至可以考虑降至1成，同时利率也需要有硬性优惠。
2、政府应补贴首次置业年轻人
除了建议降低首套刚需房首付比例，张杰庭还建议盘活住房公积金。因为一方面，目前住房公积金只是放在那里，很多在一线城市打拼的年轻人的住房公积金根本用不上，面对一线城市高企的房价，不少年轻人选择离开。年轻人是城市的新鲜血液和创新动力，政府应该补贴首次置业年轻人。
具体的做法是将住房公积金委托中农工建四大国有银行统一管理，统一放贷。政府住房公积金管理部门可以应用住房公积金产生的收益补贴首次置业的年轻人的贷款利率，让年轻人还得起贷款。
3、延长商业住宅土地使用年限
随着不动产登记进入实操阶段，全面征收房地产税业引发各界的高度关注。对此，北京林达集团董事长李晓林认为，若全面征收，必须要延长土地的使用年限，建议延长商业住宅的土地使用年限至70年，而且70年后，还可以继续延长，否则老百姓买了一个商铺，地和房子都不是他的，刚刚使用了几年又要缴纳房产税，会给民众增加很多负担，不符合改革的初衷。
4、降低工业用地的出让价格
杭州娃哈哈集团有限公司董事长兼总经理宗庆后建言降低实体经济企业工业用地的出让价格，让企业有更多的钱用来搞生产、搞科研。因为现在企业用地价格太高，一块工业用地，每亩就要一百多万，投资成本太大，一般实体经济企业很难承受。
5、取消北上广深的限购政策
截至目前，全国只有北上广深等少数几个城市还实行限购政策。泰禾集团董事长黄其森建议北京总价1000万以上住宅建议取消限购，因为这个门槛，不是一般普通消费者能承受的，而且北京政府拍卖的土地动辄楼面价都三五万了，开发商只能往高端做，豪宅不做也要做，豪宅化或被豪宅化将是较为普遍的现象。限购松绑，是豪宅销售的出口，也是今后土地拍卖的出口。星河湾集团董事长黄文仔则建议广州从郊区开始逐步取消限购，让其市场化发展。
三、指望房价“崩盘”是痴人说梦
1、二三线有压力，一线城市不会降价
3月3日，有媒体对全国政协委员、中国（海南）改革发展研究院院长迟福林等14名委员进行了问卷调查，他们均表示楼市已迎来“拐点”。不过，对房价崩盘说，委员/代表们一致驳斥。
营口市副市长高炜表示，二三线楼市“崩盘论”完全是耸人听闻的言论，是一种“浮夸”语言，二三线楼市只是告别了“野蛮成长”阶段，开始步入了楼市新常态。
星河湾集团董事长黄文仔认为，今年的房价不乐观，二三线城市有下行压力，但若想广州降价的话，那有可能会失望。泰禾集团董事长黄其森更为乐观，他预言以后北京房价五六万一平是常态。
2、不动产登记不会带来供求失衡
不动产登记实施前期，市场上二手房——特别是大户型二手房的供应量激增，一时之间，不动产登记将导致房价大跌的传言四起。不过，在各位房地产界及相关委员/代表们看来，这些都是无稽之谈。
泰禾集团董事长黄其森表示，开发商欢迎不动产登记，因为不动产登记可以让政府“摸清家底”，从而在制定相关政策时有更准确的数据作为依据，对楼市的长远健康平稳发展是有利的。
张泓铭认为，不动产登记实施后在短时间内可能会增加一部分二手房市场的供给，但是并不会造成全国二手房蜂拥抛售以及市场大逆转的局面。真正影响市场掌握大盘的，依然是宏观经济形势、金融政策与供求关系。
3、房地产税会趋于合理，不会打压房价
此前，上海、重庆开征房地产税，公众即对房地产市场产生了担忧。财政部财政科学研究所原所长贾康认为这种认识似乎过于极端化、过于悲观，房价并不会因为房地产税局部试点应声而落，因为中国现在实际城镇化水平还不到40%，以后要一路走高到70%~80%才能相对稳定，房地产保有环节的税收并不可能改变中心区域不动产价格上扬曲线的大趋势。房地产税只会减少房地产市场泡沫，不易频繁大起大落而造成对社会生活的负面冲击。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵同样认为，依赖房产税来调控房价只能是杯水车薪。他认为房产税的比例应该是低于1%，短期内也不可能成为地方税收的主要来源。
四、改革稳步推进，城镇化打开成长空间
1、农村土地改革
1）农村集体用地入市，土地供应增加
房地产无非人、钱、地，而地控制在政府手里，对中小房企来说，拿地具有天然的劣势。但随着国务院在33个试点县(市、区)行政区域试点集体用地入市，过去十年间高度关注的集体土地入市出现了实质性进展。
清华大学政治经济研究中心主任蔡继明认为，房价高的原因在于只控制需求，不控制供给。倘若释放集体建设用地入市，让土地市场充分竞争，房价就有可能下降。随着房价下调，大量农民工进城将能够买得起房，即使买不起房也能租得起房……这有利于促进城镇化的推进，对房地产市场也有正面刺激作用。
《报告》则提出，建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。坚持节约集约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。做好土地确权登记颁证工作，审慎开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度、集体产权制度等改革试点。
明源君认为，用“稳妥”作为限制词，意味着2015年这方面步子不会太大，集体土地直接入市用于建设住宅还需要时间。尽管蔡继明认为“此次土地改革试点毫无新意和诚意”，但改革之路已经开启，依然值得期待。
2）推动PPP机制，政府与社会资本合力推动
神州数码董事局主席郭为建议，在土地确权资金保障方面，建立政府与社会资本合作的PPP机制，从国家行政拨款，改为在条件允许的地区，推动PPP机制，特别是欠发达地区、财政缺口比较大的地区，进而保证土地确权工作能够按照既定目标完成。
此外，加快试点和建立土地确权标准的制定工作，鉴于土地确权工作的急迫性，建议2015年出台土地确权的国家级数据标准、工作程序，建立省级以上的数据采集执行标准、数据库标准。
从李总理过往的诸多讲话中可以发现，其十分欣赏PPP机制，未来这一模式得到推行的几率较大。
2、户籍制度改革，户口迁移标准放宽
李克强总理在《报告》中称，要抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本。建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。
五、新常态下，房企应该怎么玩
1、聚焦、深耕+个性化、智能化
泰禾集团董事长黄其森称，面对新常态，泰禾的对策是四条，一是提前布局选好发展区域，如聚焦北京上海以及福建大本营的发展。二是聚焦的基础上深耕，形成区域竞争合力。三是做好产品线，如泰禾院子这类有差异化、个体化的产品。四是加大力度关注改善型产品，以新的技术服务客户，如新风恒氧除尘住宅、智能化住宅，成套化住宅，打造舒适度更高的产品，以满足消费者更高层次的需要。
2、拥抱互联网，围绕主业建立大商业系统
河南建业地产董事局主席胡葆森认为，在地产领域，互联网正在从融资方式、产品环节、营销销售、服务，4个方面创造财富。房地产行业普遍的痛点是资产太重，未来需要通过互联网建立起大的商业系统，通过O2O把所有线下资源在线上打通，把线下所有资源和未来商业街、酒店、绿色基地，变成一个平台和交流场所。
黄其森稍微偏保守，他认为互联网是强大的工具，但客户更关心产品与服务。不论任何时间，产品与服务都是王道。
3、融资渠道的创新和转型
赖小民认为，“新常态”时期房地产行业需要改变过去的发展和运营模式，加快在在融资渠道和运营管理上的创新和转型，Reits、房产O2O、房产众筹等一系列的创新。
4、关注环保，发展绿色建筑
“两会”前夕，柴静的《穹顶之下》公布，引发社会强烈反响。复星集团董事长郭广昌提出推动国内环保行业健康发展的提案。回归到房地产本身，则应推广“低碳，绿色，环保”的人文建筑理念。
黄其森表示，精装房的低碳环保，已被广泛认同，将是大势所趋。根据权威机构的测算，每100平方米精装房比毛坯房可以减少2吨的建筑垃圾。同时，运用新科技，驱散雾霾。如泰禾北京的拾景园项目、泰禾一号街区项目，采用了新风恒氧系统，让房子会呼吸，减少向大自然的碳排放。
目前，万科、方兴、当代、朗诗等房地产企业均涉足了绿色地产。万科实行“绿色建筑三步走”：第一是精装修，第二是住宅产业化，第三是真正意义上的绿色建筑。
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