之前明源君分享《易小迪谈地产破局：2015年得这么干》一文引发粉丝热议。看来大家对2015年如何走向仍存在困惑，今天为大家分享的这篇文章，对于绿地、万科、保利等房企在2015年的做法也给出了大致的答案，包括他们在销售目标、深耕区域、融资方式、多元化等方面的计划，值得中小房企学习及借鉴。
2015年关键词
张玉良（绿地集团董事长）：创新引领能力、互联网思维、房地产主业优势、国际化、大消费、地铁产业、大金融、资本运作、利润率。
田明（朗诗集团董事长）：一个是资产轻型化、盈利多元化；另一个是向铁狮门那样的地产资源整合者升级进化。
欧阳捷（新城控股高级副总裁）：奔跑的骆驼。
首创置业：聚焦和提速。
保利地产：修炼内功、优化结构。
周政（大悦城地产有限公司董事长）：优化结构，精细管理，提升回报，持续发展
九龙仓集团：审慎、积极和改变。
远洋地产：极致、求变。
方兴地产：积极、稳妥、持续、健康。
销售目标
张玉良：绿地房地产今年的目标是做到2800亿。这个数字我们不希望去强调。绿地没刻意想当老大，竞争力强了，数据自然就出来了。
绿地的发展后劲依然强劲。2014年绿地共新增土地储备项目71个，土地储备面积15169亩，可建建筑面积2078万平方米，新增项目绝大部分位于一二线城市，投资额占比达95%。
万科：万科不设固定的销售目标，而是坚持顺势而为，积极销售，始终保持良好的销售速度。
朗诗田明：没有。可能在测算时会出现规模上的数字，但测算过程中会出现这个数字。
新城欧阳捷：280亿，比2014年的目标上浮了近20%，这是非常有信心的。内定目标希望达到300亿，这是个挑战。
绿城宋卫平：我们真的不要规模了，2015年我们真的愿意回到15位也好、20位也好，真的没有关系。掉下来就掉下来，我们不要去求那个东西，太累人了，被它绑架，一点意义都没有。我们公司的中层不要再拿TOP说事，我们以后做报告要把这个字删掉。
首创置业：2015年签约目标是350亿元，计划较2014年增长40%。我们研判2015年政策上将延续调控放松和货币宽松政策，所以要抓住需求释放机会。
九龙仓集团：2015年住宅销售目标是200多亿元，与去年持平。商业地产销售目标是0元。
推货节奏
新城欧阳捷：首先，保持货量充足但不过量冗余，能确保供应的连续性。其次，小步快跑、短蓄快销，这是重点的策略，减少客户流失。可能半个月、一个月就开盘一次，几十套就开盘了。
第三，因城而异、以变御变。最后，坚持前紧后松、抢抓先机。努力改变销售前少后多、年底促销的被动局面。2014年上半年我们完成目标比例大概是38%左右，今年希望上半年完成量接近50%，下半年压力就轻了。
首创置业：2015年我们重点推盘窗口月份：3-4月份，6-7月份，9－10月份，全年推盘面积约300万平方米，上半年推盘约160万平方米。这样安排的原因是，我们意识到2014年因上半年推货量不足错过了大量去化机会，所以今年强调了上半年的推货节奏。
方兴地产：抓住传统金九银十销售节点的同时，将重点加强加快上半年销售节奏。上海的大宁金茂府、上海的航运客运项目、长沙的梅溪湖项目、北京的亦庄项目将是2015年的重点。
深耕区域
绿地张玉良：区域成长性而言，如北京、上海等一线城市，经历了较长时间的市场调整，目前稳步复苏。
此外，立足集团现有海外国家和地区市场，加大海外深耕力度，继续聚焦发达国家一线城市的一线地段，择机新进部分有增长潜力的国家和城市。
万科：万科是城市圈带发展模式，目前已经进入了北京区域、上海区域、广深区域、成都区域的60余个城市，我们将继续就现有区域进行深耕。
朗诗田明：其实中国产能过剩，中国已经找不到一个好的市场。有人说北京、上海好，是好，它的高端需求不错，但是北京和上海的水多深，你冒的风险大、需要的资本量大。其他城市，你说南京不错，合肥不错，你再去看看，所有的开发商，只要有研究能力的，都发现自己的城市不错，接下来发生什么？全部挤进去。出现一个洼地，水一定会进去。我们内部分析哪个城市能进，我说动作一定要快，你能发现，别人也能发现。
新城欧阳捷：将继续以上海为中枢，长三角为核心，重点深耕长三角和中部城市群。
首创置业：重点深耕区域是北京、上海、天津、成都、重庆，预计还要新增3-4家奥特莱斯综合体项目。
大悦城周政：公司在战略上，将继续加大力度深耕现有已进入城市；新拓展区域或城市方面，在做好现有项目、聚焦深耕现有城市的基础上，以大悦城购物中心为主导标准选择新城市，依托现有优势城市为核心向周边辐射、裂变，择优拓展属同一城市群或周边排名靠前的优质城市，比如广州、重庆、西安等。
金地集团：金地继续以一二线城市深耕为主，暂时不考虑大规模进新城市拓展。
九龙仓集团：重点关注一线城市如上海、北京等地的住宅和商业项目。
远洋地产：密切关注一带一路、京津冀一体化、长江经济带等国家重点发展规划，选择经济持续增长、人口汇聚力强的城市，坚持区域平衡、规模适度的原则，进行区域深耕。
方兴地产：北京、上海、广州等一线城市及长沙这种新一线城市，秉承深耕核心城市核心区域的原则，目前一线及重点二线城市都是方兴关注的重点。
避免雷区
万科：选择进入新的城市时，万科遵循PIE模型，P（population）是人口，I（investment）是基础设施投资，E（employment）是就业、产业发展。只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的城市万科才会考虑进入。
新城欧阳捷：即使在供大于求的城市，部分区域板块还是存在一定的机会的。对于减少投资或坚决不进入的城市也有一些标准，比如人口净流出城市且流出人口比例较高的，这种进去就是“血拼”。另外还有：人均住房面积高于全国平均水平且库存消化周期高于15个月，板块内人口不足而供应量偏大，房价不高但地价房价比过高，人均可支配收入偏低且人均购物中心商业面积高于2平方米，一个商圈内已经或可能出现2个以上购物中心等，符合这种特征的城市是一定要谨慎或者坚决不能进入的。
首创置业：三四线城市绝对不会考虑，除了北京、天津、上海、成都及重庆5大核心城市，不会考虑到其他二线城市。
九龙仓集团：九龙仓会考虑减少城市布局，回归到一线城市，如上海、北京、广州、深圳等，基本不会去三四线城市，尽可能不选择在房价低于1万元/平方米的城市发展。
融资方式
绿地张玉良：在国内流动性紧缩的背景下，绿地发挥品牌优势和海外资本平台优势，拓宽融资渠道，2014年先后获得农行、中行、交行等机构累计高达1080亿元的高额授信，海外投资优势成为银行等金融机构坚定授信绿地的重要因素之一。同时，绿地在境内外市场发行企业债、高级票据和非公开定向债务融资工具。
目前的融资成本大概是6%，还算比较低，原因一是海外融资的比例大幅上升，一些海外项目的融资成本是2%、3%左右；二是国内的贷款利率相对比较低，一般都是银行基准利息加10%左右。
万科：对房地产企业来说，最重要的资金来源始终是卖房子，弹性最大的资金支出始终是买地。在积极销售的基础上，万科会积极拓宽融资渠道。
另外，善于合作也是万科的一大特点，过去几年，通过合作，公司为经营争取到了更多的资源支持，未来我们会继续坚持这一策略。
朗诗田明：今年会适当地把高成本的杠杆放掉一点，建立一些长期的负债、低成本的负债，建立上市公司多样性的融资通道。
融资成本以前大概是9点几，开发贷加上信托、基金等，现在还会想办法再压一点，我有上市平台可以发挥作用。下半年预计会有权益融资。
新城欧阳捷：香港上市给我们打开了海外资本平台，同时，新城地产去年也在国内发行了债券。2015年我们还会继续以银行授信额度、债券等融资为主，并推出了新城地产合伙人，员工众筹资金上千万，新城控股也会尝试资金池的平台融资模式、REITs。
主要是依靠银行贷款，新城在多家国有大行拥有总额近200亿的授信额度，融资成本大概是8%。第二，海外发债的财务成本总体上比国内要低，9点几。我们一直坚持的高周转战略也能加速回笼资金，控制成本。
首创置业：2015年的融资方式会侧重于股权类融资，包括与同行的合作或与金融机构等合作。在控制融资成本方面，我们通过股权合作模式的引入，可以将融资成本降低转化为项目收益而向股东进行分配。
2015年公司融资方式主要是银行授信、地产基金、合作开发、保险资金等长期限资金、债券融资、股本融资等。
大悦城周政：公司在2015年主要融资方式还是银行贷款，同时也会考虑进行评级发债。除此之外，公司将加强与金融机构及基金管理机构的股权合作，在项目层面与合作伙伴共同进行项目开发，拓展新型融资方式。
公司考虑境内或境外融资和币种等多个因素，包括利息成本、用途、年期等。公司在未来将充分利用境外香港融资平台，置换境内较高成本贷款，以达到降低融资成本的目的。
金地集团：融资方式主要通过开发贷款、信托贷款、境外融资、发行债券等方式。
杠杆
新城欧阳捷：2015年净资产负债率的目标原则上控制在80%。我们希望跑得更快点，接下来负债率应该会相对再高点。企业的两年以上中长期负债占到55%以上，一年内的短期负债仅为15%。
首创置业：长期来看，总资产负债率控制目标70%，净资产负债率控制目标80%。
大悦城周政：尽量将净负债比率控制在70%以内。
金地集团：2015年，公司的目标是将净资产负债率控制在80%以内。构成上，依然以银行贷款为主，但会通过发行中票、扩大承兑汇票使用等方式，进一步拓宽公司融资渠道，优化负债结构。
方兴地产：预计2015年的净负债比率将不超过60%。
多元化
绿地张玉良：非地产相关的目前有大消费、大金融，海外投资如旅游、健康等这些产业，未来绿地也会考虑，如果政策成熟就会进入，现在还是时机早了一点，怕成为先烈。
地产相关的目前我们做的投资有地铁产业、产业地产、商业地产等。将继续择机参与各地国有企业混合所有制改革。
万科：万科对自身的定位是城市配套服务商，我们会根据不同城市的需要，提供不同的配套服务。
城市配套服务商相比住宅开发是一个更广义的概念。目前来看，大多数城市的基本居住需求还没有得到完全满足，所以，做住宅也是在为 城市提供配套。但今后，随着城市的发展，新的需求会出现，新的细分市场会成型。从长远考虑，万科也要和城市同步发展，我们会在立足住宅的基础上，保持对各种新型物业领域的关注。
田明：养老。内部调研、探索和尝试做了不少了。不是养老地产，是养老服务业，今年要布好几个点，有点像日本的长者日间照料中心，但区别是我们在一个城市里面设一个旗舰店，这个旗舰店里面是有病床、床位的，以这个点作支撑平台，然后在该城市里面布局好多个日间照料中心。单个大概有800到1000平方米的面积，帮助老人进行各种恢复训练、锻炼和游戏环节，同时也可以应老年客户的要求提供上门服务。
绿城宋卫平：输出颐乐学院。我们在产品结构里面，把颐乐学院的模式当做产品结构里面非常重要的一个门类。
另外一个产品就是所谓的理想小镇。通常理想小镇必然有养老、老人，或者60%，或者70%。
教育公司的胎教和早教赶紧做起来，人的核心问题不是幼儿园开始，是在怀孕的时候，是在一岁、两岁、三岁，我认为是三岁看到老。绿城的教育是要在真正的早教系统里面一定要做到大的突破。
九龙仓集团：九龙仓集团本身就是一个多元化的企业，除了住宅地产、商业地产等之外，公司还经营着媒体、酒店、连卡佛等，我们一直是多元化的企业，一直致力于多元化发展。
方兴地产：不断强化物业、装饰等业务的增值能力，打造服务地产运营模式，并积极拓展产业、养生、旅游等业务领域。
国际化
绿地张玉良：2015年，绿地海外销售收入目标300亿元。未来5年绿地海外收入占比会达到25%。未来绿地海外房地产投资规模还会增长，增长的区域主要在发达国家发达地区，以及在我们国家周边，跟我们经济有互补性的区域。另一方面，加快“引进来”脚步，重点加快海外非房地产业务投资发展，包括顺应中国市场消费结构和消费需求转型升级的趋势，围绕快消品、日用品、医疗健康等“大消费”相关的领域进行精准投资。
万科：公司期望通过国际化的尝试，逐步实现国际级企业的行业地位，增加国际人才储备、学习发达市场和优秀同行的先进经验，从而强化万科在下一个十年发展中的能力优势。
除香港外，万科已经进入了旧金山、纽约、新加坡三个海外城市进行住宅项目开发。开展海外业务时，公司会优先考虑在中国人比较多，房地产行业相对规范和成熟的国家或地区开展业务，在此原则下，公司会在全球范围内进行考察并决定是否投资。
朗诗田明：目前在美国有4个项目，旧金山、洛杉矶、纽约、波士顿，比中国的项目更赚钱，而风险却比中国小很多。中国人比较熟悉的核心城市，这是我们的重点区域。去美国投资不是权宜之计，是长期的策略，我们很可能在今年的上半年继续在旧金山、洛杉矶和纽约投资。我们以一家美国的公司，针对美国的市场，由美国团队来操盘，中国的客户买家可能只是我们的补充而已，我们规定面向中国客户销售的资产，最多不能超过30%。
新城欧阳捷：2014年已经出海，在美国休斯顿和当地开发商成立了一个合资公司开发了一个住宅项目。我们目前是试水，以我个人的判断，董事会不会继续加大对海外的投资。
绿城宋卫平：去年5月份、6月份我们的农业公司到那边去考察，在澳大利亚建几个大的农场的可能性有没有？
首创置业：2015年公司将继续与当地有实力开发商合作，进一步加大海外投资，主要关注澳大利亚、英国、美国等市场容量大、移民吸引力大的城市，预计2015海外项目签约额将占总签约额的10%以上，现阶段主要关注投资区域成熟、学区周边、交通便利的小户型住宅项目，已洽谈意向合作项目投资规模超过人民币20亿元。
金地集团：金地在2014年已经在美国投资了两个商业地产项目。我们目前在国际化方面的研究主要集中在经济复苏迹象较明显的几个国家和地区，特别关注美国，其中包括洛杉矶、旧金山、纽约等，考察业态包括办公楼和住宅，未来或会加大投资。
人力资源
绿地张玉良：引进和配置关键岗位人才。适应集团在新时期的战略需求，重点为金融、地铁、海外、资本运作等领域引进和配置中高端人才，加强中高层管理人员培养。
万科：注重集团内部管理培训体系建立和各项培训开展的同时，将力争成为未来房地产行业专业人才输送和造血基地，为万科和行业的革新营造最佳人才氛围。
去年，万科推出了事业合伙人制度，未来将在此基础上继续进行探索和完善，为优秀人才搭建发挥自己才能的平台，实现共赢。
朗诗田明：朗诗的人力资源会极其突出地加强两个方面的工作：培训，要把朗诗办成一个培训学校，这是解决会不会干的问题；解决激励问题，什么样的考核奖惩办法、激励机制能让里面的人更有干劲，吸引更多的人加入？既有公司层面、股权层面的激励，也有项目、跟投层面的激励。这是解决想不想干的问题。
我要的不是地产的传统人才，是服务机构的人，是怎么去跟乙方谈判、签订合约、履行合约，是怎么去把活干好、要到钱的人，法务、财务的人，可能更需要。
新城欧阳捷：未来几年是新城控股加速跑的时期，对人才非常渴求，仅战略投资部门就由原来的1个部扩展到4个部。同时，项目开发公司总经理室由原来的一正二副增加到一正五副，10个项目的话光老总就需要50个人，还有商管的各个项目管理层，都需要扩充。重点是关注经理以上人员的引进，控股这边今年计划引进100名以上，预计一半以上都会是外招。新城地产每个城市拓展要求10个经理以上的人员，但这块并非全部外招，相当一部分留给内部员工调动。
员工培养这块，我们也会继续招募“新睿”优秀校招生，加强储备人才的培养，目前已经有数十位走上项目总经理等一线管理岗位。同时对公司内部的骨干员工，每年都会推出大量的培训计划。
考核
绿地张玉良：在年度考核中增加项目利润考核，在季度考核中引入现金回笼指标，考核激励机制更加注重企业发展的质量和效益。
朗诗田明：2015年不再考核各个房地产子公司的一年销售收入，而是全面地考核利润。包括传统业务的投资收益，重点考核息税前的利润。另外一部分是轻资产，技术转让费用、销售提成费等产生的会计利润。后者的考核得分是前者的两倍。
当然，对每个子公司的考核不一样，看这个子公司的传统业务和新业务各自有多少，如果新业务更多，这块的销售收入的利润额占考核的权重就多一点。
今年年会，下面各个公司都签了责任状，而且董事会对管理层的考核也是这样的，服务型收益是常规业务收益得分的两倍。
新城欧阳捷：在加速跑时期，我们想要改变，考核更聚焦：第一个是土地拓展，对城市公司也提出了拿地的要求，要自己去争取拿地，不能完全靠总部；第二是项目销售，保证现金流回笼；第三是利润考核。另外，客户满意度、项目的安全管理也是今年重点去抓的考核指标。最重要的指标是签约和回笼现金。
大悦城周政：公司对项目总经理和城市公司总经理的考核采取平衡计分卡的模式，分别从财务、客户、运营管理、学习成长四个维度进行全面考核，致力于打造均好型经理人。
各个维度均以可衡量的量化指标进行考核，其中，财务维度主要包括营业收入、利润总额、ROIC等规模与回报类指标；客户维度主要跟踪客户满意度指标；运营管理维度包括开发运营全过程的各类指标；学习成长维度侧重考核团队学习、人力资本回报率等方面。
在考核指标的设置和核算方式上，除与预算值、历史值比较外，未来将增加与标杆数据的比较。总之，公司在强调项目盈利能力的同时，也关注公司的持续发展。
金地集团：金地集团对城市总、区域总经理的考核采用平衡计分卡模式，在财务、客户、内部运营、学习与成长维度进行评估，进行如销售收入、毛利水平、周转率、投资质量、客户满意度、工程进度与质量、人均效能等指标的量化评价。
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