央妈刚走地爹又来，地方政府土地垄断被打破！！
时间：2015-03-02 11:22:34
来源：明源地产研究院
作者：王恒嘉
朋友圈被央妈降息的新闻刷屏了，但另一条同等重要影响更深远的消息却没有引起业界足够的重视。那就是全国33个试点县级行政区域允许农村集体经营性建设用地入市的消息被证实。对于现金是妈土地是爹的房地产行业来说，农地入市将对房地产产生哪些影响？
2月27日，全国人大常委会第十三次会议通过了《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》。国务院下一步将出台具体的实施细则，明确以何种改革方案取代原土地法规。
这一《决定》的出台，标志着传说了许多年的“农地入市”终于落地。但仍有人认为此类土地比例不大、影响不大。明源君认为作这种判断的人忽略了一个事实：地方政府的土地大多也是从农地转来！一旦土地垄断被打破，产生的连锁反应将是惊人的，可能将超出制度制定者们的设想。
明源君认为，对整个地产行业来说，这一决定的出台意味着：1、土地供应增加；2、土地价格可能下降，带动房价下调；3、对中小开发商来说，这一决定的出台意味着他们将拥有与土地出让方谈判的资格和能力。
一、地方政府认为：政策解决了土地供需矛盾
一开始就说政策，大家理解不够深刻。明源君认为，看一个区域的变化对理解会有帮助。
根据《南国早报》报道，作为 33个试点县（市、区）之一，广西北流市市长招展称，该市已经建设了市、镇、村三级土地流转服务中心。对农村集体建设用地使用权进行确权登记，累计登记发证87796本，发证率为96.6%。北流全市22个镇的集体经营性用地共1053宗，面积共2万多亩，占全市建设用地的7.45%。它们目前主要是集体企业厂房用地、晒场、仓库、代销店、市场等。
招展认为，有关集体经营性建设用地试点改革的内容，核心是两个：一是撤掉高压线。即原来凡是建设用地都要申请使用国有土地，现在集体经营性建设用地松绑了。二是放权。原来建设用地的审批权在省级人民政府，现在对集体建设用地的审批权，下放到了乡镇级、县级人民政府。
招展认为，这个政策就是解决了土地供需矛盾，城镇化进程迫切需要土地支撑。北流市目前以中小企业为主，由于承担了东部产业的转移，门类也比较齐全。很多北流的老板也很想回家创业，但由于要取得国有土地的建设用地指标很困难，对于小型、微型企业来说，更是瓶颈。农村集体经营性建设用地上市，直接就解决了这个问题。而这次改革试点最大的受益者是“三农”，即农业、农民、农村。他们的集体经营性建设用地，可以按照规定，通过有偿、有期限的出让、转让、入股、租赁、抵押等流转行为取得收益。
在明源君看来，本次试点的33个县（市、区）很有意思，既包括一些三线四线城市，也包括一些一线二线城市的边缘地区，33个县（市、区）分别是：北京市大兴区，天津市蓟县，河北省定州市，山西省泽州县，内蒙古自治区和林格尔县，辽宁省海城市，吉林省长春市九台区，黑龙江省安达市，上海市松江区，江苏省常州市武进区，浙江省义乌市，浙江省德清县，安徽省金寨县，福建省晋江市，江西省余江县，山东省禹城市，河南省长垣县，湖北省宜城市，湖南省浏阳市，广东省佛山市南海区，广西壮族自治区北流市，海南省文昌市，重庆市大足区，四川省郫县，四川省泸县，贵州省湄潭县，云南省大理市，西藏自治区曲水县，陕西省西安市高陵区，甘肃省陇西县，青海省湟源县，宁夏回族自治区平罗县，新疆维吾尔自治区伊宁市。
二、政策详解：同等入市、同权同价，下放审批权限，提高征地农民分享土地增值收益的比例
看过一个区域的变化后，明源君再来分析下从全国层面来看有哪些变化。从“人民网”等权威媒体的报道来看，变化包括以下一些内容
1、在试点区域将暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等规定，在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
对应保障措施：只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。入市范围限定在存量用地。此外，在入市前提的管制、市场交易的监管等各方面规则也将进一步完善。
2、暂时调整实施宅基地审批权限的规定，对使用存量建设用地的，下放至乡（镇）人民政府审批，使用新增建设用地的，下放至县级人民政府审批。
对应保障措施：试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。
3、实行灵活的土地征收补偿方案，调整实施征收集体土地补偿的规定，综合考虑土地用途和区位、经济发展水平、人均收入等情况，合力确定土地征收补偿标准，安排被征地农民住房、社会保障；加大就业培训力度，符合条件的被征地农民全部纳入养老、医疗等城镇社会保障体系，有条件的地方可采取留地、留物业等多种方式，由农村集体经济组织经营。
对应保障措施：试点行政区域将合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例，国务院有关部门将通过推进征地信息公开、完善征地程序等方式，加强群众对征地过程的监督。
三、对楼市影响：入市土地将增加，地价将下降，中小房企也将拥有谈判资格
有业内人士提出，集体土地虽然能出让，但需要在“符合规划、用途管制和依法取得的前提下”，而相关规划权仍然在地方政府手里，所以，情况没有本质变化。明源君并不同意这一观点，在信息如此发达，人们权利意识普遍增强的今天，想通过改变规划翻手为云覆手为雨来控制土地实际是不可能的。
正如西北政法大学民商法学院法学研究员、《法律科学》主编韩松所分析的“要严格区分公共利益用途的建设用地和非公共利益的经营性用地，只要是经营性用地就要允许集体土地所有权主体行使建设用地的所有权，国家不得征收集体建设用地。如果对国家超越公共利益用途征收集体建设用地不坚决地予以禁止，政府继续沿用征收集体土地出让给开发商的做法，那么，集体经营性建设用地入市就是空话。如果政府借规划权不将集体土地规划为建设用地，那或许是为了公共利益的粮食安全，但如果已经将集体土地规划为建设用地，就完全与粮食安全无关，如果是经营性用地，也与公共利益用途无关，如果政府还要征收集体建设用地就是对农民集体土地所有权的严重侵权，集体就有权拒绝并追究其侵权责任，司法应当予以干预。”
韩松进一步分析到“另外，还要通过总体规划及其执行监督切实地防止地方政府将集体土地规划为公益性建设用地从而堂而皇之地加以征收，然后再修改规划变为经营性建设用地出让给开发商。因此，必须实行国家不得将征收的农民集体土地变更为经营性建设用地的原则，如果将征收的农民集体土地变更为经营性建设用地的，必须回复原集体建设用地的土地所有权。其次，要做到同等入市，就要将集体建设用地交易纳入与国有建设用地的统一交易平台，在同一个有形市场上按照同一交易规则进行交易。目前，集体建设用地使用权的交易存在大量的私下隐形交易，扰乱土地市场，损害集体利益和国家利益，明确了集体建设用地与国有建设用地同等入市，这种状况就会得以改观。”
明源君认为，在最高法院巡回法庭已经进驻各地的今天，在司法层面，农民集体和地方政府已经完全平等，地方政府想利用自己手中的权力在土地交易方面为所欲为根本不现实。
而当地村民在土地出让中的收益，也将发生巨大变化，正如韩松所分析的：“在禁止集体建设用地入市的情况下，集体土地被规划为建设用地，由政府征收集体土地为国有土地，政府征收补偿给农民的补偿款每亩最高不得超过被征收土地平均年产值的30 倍，也就是最多3 万元，而政府将建设用地使用权出让给开发商后的出让价每亩都在几十万、几百万，巨大的利差全部被政府赚取，农民失去土地并不能享受到土地发展收益。现在允许集体建设用地与国有建设用地同等入市，政府不再对允许入市的集体建设用地征收，而由集体直接将自己所有的建设用地入市交易，建设用地使用权的交易价值原则上归集体享有，土地发展收益就直接归农民集体……政府对于基础设施投入而产生的土地增值，应该分享一定收益，以体现公平正义。因此，就有一个集体建设用地收益分享的比例问题。如果不解决好政府对集体经营性建设用地入市收益的分享，不仅不符合公平正义，而且因政府利益受损，政府就会阻碍集体建设用地入市。因此，处理好政府对农村集体建设用地使用权入市利益的分享直接关系到集体建设用地入市能否顺利实施。”
明源君认为，如上所述，农地入市对房地产市场所产生的影响至少包括以下一些方面：
1、土地供应增加。土地市场上新增加约为建设用地总数5%--10%的土地，这些土地是凭空增加的，此前没有在市场上出现过，而建设用地很多此前已经使用，所以每年新的土地供应的增加还是较大的。
2、土地价格下降，带动房价下调。有三个原因决定土地价格下降：首先市场上土地总量增加；其次土地垄断被打破，村集体和地方政府都可以出让土地，两方将产生一定的竞争和博弈关系，导致土地价格下降；最后村集体出让土地，在拆迁、一级开发等方面将避免大量麻烦，节省大量成本。
3、中小开发商拥有更多谈判权力
目前，随着地产百强榜排前50名的企业越来越强，中小房企生存空间大受挤压，完全处于不公平竞争局面。因为明星房企可以做很多地方政府感兴趣的事情，他们可以拿到更便宜的地。而中小房企说的事情，地方政府可能根本不感兴趣。而当村集体等也成为土地出让方后，中小房企将因为自己灵活的服务，在与村集体的谈判中拥有自己的特点和优势，从而拿到便宜的地。
总之，明源君认为，此次政策的改变，绝不只意味着增加百分之几的土地供应，更是在垄断多年铁板一块的土地市场里扔进了一条鲶鱼，土地市场因此成为有竞争有活力的真正意义上的市场，市场经济的规则将在此过程发挥作用。
不管对于房企、购房者，还是村集体、村民来说，农地入市都是一件好事。
明源云采购门窗行业招投标Q群【317418611】，欢迎门窗供应商的加入！
资讯
