3个故事，让房企不被假互联网思维骗死
时间：2015-03-09 11:45:25
来源：明源地产研究院
作者：王恒嘉
因为利润的持续下滑和库存的高企，中国的房企集体焦虑。人在焦虑中总是要思考出路的，移动互联网和互联网思维于是大热。真真假假的互联网思维鱼龙混杂，房企对照这些思维，会有两个感觉：1、自己没有这种思维，危险了；2、自己的思维和网企如此类似，自己玩网络又不成熟，同样的路数会不会干不过更“极致”的网企。
明源君觉得，正本清源真的很重要，我们必须要搞明白2个问题：1、哪些思维是他的哪些是我本来就有的，从行业来说即哪些思维是旧有的哪些思维是新的；2、哪些业务环节是可以被替代和颠覆的，哪些是不能被替代和颠覆的。如果不搞清楚这些问题，被一些虚假的互联网思维操纵去搞所谓“变革”，很可能会被骗死。
大家先和明源君一起看一些对应的词。“顾客”对“用户”，“定位”对“痛点”，“完美主义”对“极致”，“更新”对“迭代”，“专营”对“垂直”，“顾客是上帝”对“以用户为中心”……等等等等。前一个词是许多年前就有的，后一个词则是所谓互联网思维发明的。其实两个词是同义词。
在一大堆新词尤其是大词的围绕中，明源君自己也差点掉进那个语言系统出不来。
房企要想明白二个问题：1、哪些思维是你的哪些是我本来就有的，从行业来说即哪些思维是旧有的哪些思维是新的；2、哪些地产业务环节是可以被替代和颠覆的，哪些是不能被替代和颠覆的。
明源君认为，判断这两个问题其实只需要思考一个核心因素：移动互联网技术。
因为移动互联网的技术革命而带来的思维，才是新思维，否则，就是旧思维；只有移动互联网技术才能实现或者大幅度优化的业务环节，才是可以被替代和颠覆的，否则，就不可被替代和颠覆。
为了便于理解，明源君先讲三个故事，以及与其有相似的房地产环节，大家自己思考这些环节是否可能被颠覆。
协作生产不如请回资本家被“剥削”！消灭开发商也很难造出便宜房！
第一个故事发生在18世纪中到19世纪初的意大利。为了避免生产者被“剥削”，特别是“避免居间人剥削消费者利益”，各种产业工人们掀起了协作运动，创立了大量类似于工人协会的“协社”自己管理。开始“协社”中也曾有成功者，但最终大量失败。
失败原因有二：1、具有同样性质的协社过多，互相竞争，每每发生内部冲突，并由普通的缺憾，演变成整个运动的消沉，以至于失败；2、工人自己给自己发工资往往发的特别高，组织混乱导致利润微薄，最终“工人的酬报，超过了生产的代价，因此协社自身的经济，非常困难”。
时任建筑师行会运动领袖的勃利里这样总结“别的工人，在大会里高呼：‘八小时工作，提高工作’的口号！他们工作不到五分钟，就厌畏起来了。把宝贵的时光，消磨于看报之中，并且不服从任何训令……他们在协作的仁慈待遇之下，反到不如处在资本家的鞭挞淫威下，生产的多些呢”！
最终的结果是，许多地方请回资本家进行管理，继续“剥削”。
结合到今天的房地产，许多人都认为，房价高企，是因为中间的开发商赚得过多，一旦用移动互联网搞起“众筹”，众筹资金，众筹户型，众筹购房者，把中间环节省去了，房子就可以很便宜，所有问题都解决了。我们姑且假设真能众筹到足够的资金、户型、购房者，甚至能拿到地（其实很困难）。问题真的就解决了么？
一定会有大量的新问题存在！明源君认为，至少有以下一些方面。
1、不专业的情况下，省出“利润”很难。目前房地产60%乃至更高的成本是地价和税费，目前许多开发商的利润率已经降到15%、10%甚至更低。1/3乃至更多的房地产传统开发商在低利润下都已经退出。一群众筹建房的人真的可以省出这些利润么？
2、内部的各种矛盾很难调节。大家都想要更大更好的房子，市场条件下房价可以解决这个问题。但正如同工人当家会给自己发超越利润的工资一样，每个参与众筹的人都想要楼层最好朝向最好的房子，真的可以协调得过来么？大家都想房子尽可能大，钱尽可能少，加上最终的各种风险，真的不会超支么？
3、不同众筹群体之间的竞争更激烈。如果众筹真的遍地开花，在拿地等方面，和房地产公司之间的竞争又有什么区别？如果没有区别，真的能造出便宜的房子么？
房地产的小米模式类似早已存在的城中村，你真的想要么？
第二个故事关于深圳，深圳之前有许多渔村，渔村里的人们很穷，与深圳河对岸同样务农捕鱼的香港同胞相比，也相差100倍。后来邓小平在这里画了个圈，人们就不再种庄稼、捕鱼了，开始“种楼”，每家几栋楼收取租金。既然是种楼，就要充分利用空间，于是，身在隔壁楼的人们打开窗子就可以握手，成了“握手楼”。握手楼节省经费，没有电梯，于是很多人被迫爬上10楼。城中村的租金比小区房便宜的多，当然也有出售的，但是因为没有红本，政府也不允许，风险很高。
明源君再来说说小米模式，小米模式可能可以写一本书，但是其最核心的竞争优势是性价比。你让小米卖苹果价，看看那些神奇的营销模式是否还起作用？
同样的，小米如果做房子卖或者做公寓出租，廉价和性价比仍将是核心竞争力。
其使用的土地无非有以下一些来源：住宅用地、商业用地、工业用地、城中村土地。
中原地产市场研究部总监张大伟做过这样的分析：
1、住宅用地——二傻子才会用住宅用地开发长租房……如果每平米月租低于200，那么这就注定是失败的投资。如果是现成的闲置物业，月租甚至可能不够装修的损耗费用。2、商业用地——开发酒店类物业，利润率并不高……华住平均每家酒店每天净利润则只有约889元。若以每家店100间房计算，单房单晚利润10元左右。长租房的利润很难高于快捷酒店；3、工业用地——违规住人……；4、城中村用地——小产权。目前北京已经有类似这种项目——普乐门。租金并没有明显的优势。运营成本也处于高位。而且必须与当地村集体合作。这对于个案项目来说比较容易。但一旦村长换人，继续运营的风险巨大。”
综合上述分析，在现有的土地制度下，要打破占房地产成本60%以上的地价垄断，实现高性价比还盈利，以实现逆袭，恐怕只有在城中村了。话说深圳的很多村委统建楼已经达到相当高的水平，与小区房没什么差别，小米类的公司来做真的可以超越它们么？
万科的住宅工业化成本比传统模式更高，你真的能承受么？
第三个故事关于万科，万科自2003年成立万科住宅工业化中心，开始致力于预制装配式体系的研究。2005年落成第1座工业化实验楼， 从2007年开始逐步将工业化住宅推向市场。2012年，万科新开工的工业化住宅面积272万平方，铝模、大钢模新开工面积695万平方。2013年，万科新开工的工业化住宅面积698万平方，占比达到42%。
万科工业化提高了住宅的质量，但面临很多问题。万科工业化推进中面临的主要问题有： 1、成本增加；2、总包与构件厂资源缺乏，地域分配不均；3、因其预制特点会带来对现金流的影响。具体来讲，建造成本不但没有下降，反而会有上升。另一方面，虽然从工程开工到交付的整体工期缩短了， 但是主体结构工期无明显提升。受当前住宅销售预售节点影响， 整个项目的回款节奏无显著改善，因构件需要提前预制，开发商的付款节奏还会提前。
明源君讲这个故事，是因为很多人幻想着就像富士康可以给苹果和小米代工一样，以后拉到一群粉丝就可以找人代工修楼。
代工修楼，前提就是修楼过程可以标准化工业化，但如果工业化后成本更高，这种工业化对于寻求代工的人来说还有意义么？
房地产的关键资源：地、钱、客户群，房地产的关键环节：前期的策划、筹集资金、买地，中间的修楼，前期的蓄客、后期的销售。所有这些资源和环节，明源君上面三个故事里都有涉及。结论是什么？您自己思考，总之，别被假移动互联网思维骗死！
明源君再重复一次自己的判断：因为移动互联网的技术革命而带来的思维，才是新思维，否则，就是旧思维；只有移动互联网技术才能实现或者大幅度优化的业务环节，才是可以被替代和颠覆的，否则，就不可被替代和颠覆！
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