前瞻产业研究院发布《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》

制造业和现代服务业的发展水平是一个国家综合实力的集中体现，制造业和现代服务业相辅相成，二者融合发展是推进经济结构调整、加快经济转型升级的必由之路。

继《2019年中国十大传统制造业产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》、《中国五大新兴制造业迁移路径及产业发展趋势全景报告》均受到用户广泛好评之后，6月，前瞻产业研究院再接再厉，发布《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》。

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》选取与当下生活密切相关的房地产开发、软件服务、电影与保险四大产业，基于“需求导向”下的产业迁移特征分析，从产业发展现状、迁移特征以及产业发展趋势三个层面对行业发展进行全景描绘，以期为企业从业者、行业投资者和产业观察者全面展现四大产业的变迁发展史，准确把握四大产业未来的发展趋势。

PART 1 房地产开发产业路径及发展趋势全景图

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》主要从中国房地产开发产业的发展现状、迁移路径以及产业发展趋势三个层面，解读中国房地产开发产业路径及发展趋势全景。

解读之前，首先需要确定房地产开发的定义，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为，包括土地开发和房屋开发两大内容。

在我国，通过出让或划拨方式依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提条件，房地产开发必须是国有土地，并且，农村集体所有土地不能直接用于房地产开发，集体土地必须经依法征用转为国有土地后，才能成为房地产开发用地。

房地产开发产业发展现状

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》认为，以2014年为节点，中国房地产开发产业发展可以分为两个阶段。

从房地产开发投资额的数据分析来看，2014年，中国房地产开发投资额增速呈断崖式下降，这一年，中国房地产市场调控政策迎来“拐点”，由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方，在“分类调控”原则主导下，自下而上的“救市”措施频出，超过市场预期，导致多地楼市下降;2015年房地产开发投资增速大幅下降甚至降为负值。

而从房地产开发景气指数(国房景气指数)来看，2014年之前，中国房地产开发综合景气指数均处于偏高和适度景气水平，而2014年后进入较低景气水平，2017年2月份才回归到适度景气水平。

由上，《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》认为，以2014年为界，中国房地产开发产业的发展分为两个阶段：2000-2013年，房地产开发产业处于高速增长期;2014年后，房地产开发进入增长期的新阶段，房地产开发商投资增速放缓。

以此为基础，分析中国房地产开发产业现状，两个层面必须关注。

其一，住宅投资一直是房地产开发投资的核心。根据国家统计局发布数据，住宅类投资额逐年增加，2018年住宅投资85192亿元，增长13.4%，不论是房地产开发产业处于哪一个阶段，房地产开发投资中占比最大的始终为住宅类投资，从1997年的49.6%增加至2018年的70.8%，提高了将近20个百分点。

其二，国有建设用地供应量增加。根据中国自然资源部统计，2017年，供应国有建设用地60.31万公顷(904万亩)，同比增长13.5%。其中，住宅用地8.43万公顷，同比增长13.2%，占建设用地总供应量的比重逐年下降。此外，2017年，出让国有建设用地22.54万公顷，同比增长6.4%;出让合同价款44.99万亿元，同比增长36.7%，增幅远超过出让土地面积增长;整体来看，土地出让成本增加，对应房地产开发成本也会增加。

房地产开发产业迁移路径

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》分别从区域、地区和城市三个维度对中国房地产开发产业迁移路径进行了集中分析。

区域维度上看：

其一，全国东、中、西部地区的房地产开发投资额均逐年增加。从房地产开发投资额绝对量看，近年来，房地产市场高速发展促使各地资金相继流向房地产，我国东、中、西三大区域的房地产开发投资额度均呈逐年递增趋势，增长率全部为正值。

其二，房地产开发投资额从东部地区向中西部地区迁移。报告指出，我国东部房地产投资额比重呈下降趋势，中部和西部地区的比重呈上升趋势，投资迁移形势明显，但从投资额绝对量来看，目前仍以东部地区为主。

从地区维度上看：

东北、华北地区向西北、西南等地区迁移。《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》选取2011年和2018年作为时间节点进行对比，以国家统计局统计数据为依据，制作出下图《2011年-2018年中国各地区房地产开发投资市场份额比重变化情况图》，将2011-2018年中国各地区房地产开发投资额市场份额的增减变化情况直接展示在图中，深蓝色区域表示2018年该地区房地产市场份额较2011年有所增加;而浅色地区表示市场份额比重有所减少。

从图中看，分界线极其明显，东北地区、华北地区(天津除 外)和华东的上海、东北地区的市场份额均下降，房地产开发企业向西北、西南、华中、华南和华东地区迁移。

城市维度上看：

北上广深、天津是房地产开发产业的热门城市。根据中国指数研究院研究数据，报告整理出了《全国地级以上城市开发投资吸引力排名TOP100》，榜单显示，北京、上海和深圳投资吸引力保持在全国前三位，天津市第四， 广州排名第五;杭州、南京、成都、武汉、重庆等核心城市经济基础强、人口流入多、市场需求旺盛，排名位居前十。

房地产产业开发趋势分析

产业迁移带来的往往是新的发展机遇，对于房地产开发行业来说，在过去数年高速发展的同时，也面临着巨大的政策压力，未来趋势更需要明晰。《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》认为，未来房地产开放趋势可从两个方面解读。

其一，房地产开发产业将围绕五大城市群发展。“十三五”规划指出，我国未来将加快城市群建设发展，打造京津冀、长三角、珠三角世界级城市群，在全国范围内共打造19个城市群。由此可预见，京津冀、长三角、珠三角、长江中游以及成渝城市群这五大城市群无疑将成为未来中国最具发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来，房地产开发产业也将围绕这五个城市

其二，2019年区域走势稳字当头，区域分化继续。《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》预计在2019年，房地产调控政策以稳为主，各地房地产政策微调的频率会有所加快，但“房住不炒”和“租购并举”的政策基调并不会转变。房地产销售环境会有所放松，但不会出现重大转向。预计商品房销售有所改善，投资继续保持平稳增长。此外，预计2019年房地产开发产业在全国区域间继续保持分化：

华东、华中、华南及西南地区的房地产走势依然可期，增速优于其他区域;

东北地区受2018年土地购置和新开工加速的影响，2019年投资会继续加快，但销售仍然承压;

华北地区2019年仍将继续承压，但随着京津冀协同发展步伐的加速， 预计2019年地区走势会好于2018年;

西北地区随着房价的快速上涨，投资风险上升，部分城市投资会出现负增长，销售压力较大。

房地产开发行业一直备受关注，无论是房子本身对于国计民生的重要性，还是各大房企令人咂舌的市场表现，一举一动都成为社会焦点。《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》从现状分析和路径解读出发，对行业未来发展做了一定预测，也为房地产开发产业关注者提供了思考的新角度。

　PART 2 软件服务产业路径及发展趋势全景图

根据国家统计局最新发布的《国民经济产业分类》，软件与信息技术服务行业覆盖范围广，细分领域较多，包括软件开发、集成电路设计、信息系统集成和物联网技术服务等八个细分行业。

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》在本部分的统计数据处理一般是从产品和服务的角度进行分类，即软件业务收入可以分为软件产品、信息技术服务(包括所有的服务)、嵌入式产品三大类，以此为基础进行发展现状、迁移路径和发展趋势的分析。

软件服务产业发展现状

报告从三个方面解读了中国软件服务产业发展现状。

其一，行业规模保持高速增长，盈利能力稳步提升。根据工信部数据显示，2011-2018年中国软件业务收入逐年增长，且增长速度均在10%以上。2018年，全国软件和信息技术服务业规模以上企业3.78万家，累计完成软件业务收入63061亿元，同比增长14.2%。

其二，行业景气指数持续向好。从国家统计局的行业景气指数来看，2016年一季度开始中国信息传输、计算机服务和软件行业景气度始终在120以上，2018年四季度景气指数为132.6，可见软件与信息技术服务行业景气度持续向好。

其三，信息技术服务领域收入占比均保持在50%以上。根据工信部统计数据，2011-2018年信息技术服务业务收入占中国软件和信息技术服务业总收入比重最大，均保持在50%以上。2018年，信息技术服务收入达34756亿元，同比增长17.6%，增速高出全行业平均水平3.4个百分点，占全行业收入比重为55.1%。可见，信息技术服务是软件行业最主要的应用，软件服务收入超过产品收入。

软件服务产业迁移路径分析

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》分别从区域、企业数量和行业整体三大维度对中国房地产开发产业迁移路径进行了集中分析。

区域维度上看：

东部地区稳步发展，中西部地区软件业加快增长。2018年，东部地区完成软件业务收入49795亿元，同比增长14.2%，占全国软件业的比重为79.0%。中部和西部地区完成软件业务收入为3163亿元和7189亿元，分别增长19.2%和16.2%，均高于全国增速;占全国软件业的比重为5.0%和11.4%，同比均提高0.2个百分点。

企业数量维度上看：

报告整合工信部统计数据，对比2011年和2018年11月底的软件行业规模以上企业数量分布情况发现，企业的地区分布格局已出现较大变化：

第一， 江苏地区企业数量大幅增加，8年间规模以上企业数量增加近5000个;此外，广东、山东、福建等东部地区企业数量也大幅增加，湖北和川渝分别作为中西部地区的标杆，规模以上企业数量增量可观;

第二， 在软件行业高速发展的大背景下，仅辽宁、上海、陕西、山西和内蒙古的规模以上软件企业数量有所减少，企业迁出明显。中部地区的湖北、西部地区的四川和重庆的软件企业赢得了市场红利。

行业整体上看：

对比2011年和2018年中国各省市软件业务收入情况可发现，广东、山东、浙江、福建等地区的市场份额有所提高，江苏、北京、上海、四川和辽宁等地区市场份额则有所下滑;其中，浙江软件行业增长最为明显，市场份额上涨3.46个百分点;辽宁地区软件行业下降最为明显，市场份额下跌4.48个百分点。

此外，从2018年数据看，软件业务收入排名前十的地区中，有8个是东部地区，东部软件行业整体发展优势明显。

　软件服务产业发展趋势

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》认为，随着经济全球化不断深入，信息化不断普及，全球软件技术和产业格局正在孕育着新一轮的重大变革，为我国软件和信息技术服务业带来创新突破、应用深化、融合发展的战略机遇。

报告认为，未来我国软件和信息技术服务业将呈现如下发展趋势：

其一，云计算技术广泛应用。随着用户对低成本、高效率的 信息化应用需求，云计算技术已经由政策推动转向需求推动，逐步成为信息技术发展的主流方向。

其二，信息技术网络化。计算机技术的重心正逐步从计算机转向网络，软件的技术和业务创新与网络发展将深度耦合，网络将成为软件开发、部署、运行和服务的主流平台。

其三，安全性的应用需求突出。政府客户在办公和管理自动化采购中对信息安全的关注度将前所未有的提高，国产厂商将大为受益。

其四，软件市场服务化。产品和服务的进一步深化耦合，推动了硬件、软件、应用与服务协同发展，将加速软件产品开发企业和部分电子制造企业向服务的转型

　PART3 电影产业路径及发展趋势全景图

电影产业发展现状

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》认为，中国电影产业发展现状可从三个层面进行分析。

其一，中国电影年度票房首次突破六百亿“大关”。 2012年以来，中国电影年度票房成绩持续走高，实现了从百亿到六百亿的跨越，增幅喜人，但同时进入2016年以后，电影告别之前“野蛮生长”态势，年增速有所回落，电影市场进入理性调整阶段;根据中国电影局统计，2018年中国电影全年总票房达609.76亿元，同比增长9.06%。

其二，国产电影仍然是票房主力，贡献率超六成。国产片与引进片之争一直伴随着近些年电影产业的发展，但根据国家电影局数据，历年国产电影的票房比重占比均在50%以上。2018年国产电影总票房为378.97亿元，市场占比为62.15%，较2017年提高了8.31个百分点，依旧是推动中国电影发展的主导力量。2018年电影票房TOP25中，有13部国产影片，《红海行动》、《我不是药神》等国产电影实现票房口碑双丰收。

其三，档期电影市场反响普遍较好。随着人们收入的提高，电影消费成为了一种舒适的娱乐方式，人们更愿意在节日里进行电影消费。根据淘票票专业版数据，2018年春节档电影票房达57.71亿元，同比增长68.20%，春节档对电影总票房的贡献率从2014年的4.90%增长至2018年的9.63%。

　电影产业迁移路径分析

2015年中国电影票房增速达到48.69%的历史增速最高值;2018年，中国电影票房达到历史最高值;因此《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》以2015年和2018年作为时间节点，考察中国电影产业的迁移路径。

省市维度上看：

需求导向下，电影行业向中西部地区省市迁移。从电影票房绝对值看，中国各个省市的电影票房均呈现增长态势，但各省市的电影票房市场份额呈现不同程度的波动。

报告分析指出，2015-2018年，电影票房市场份额增加的省市几乎都集中在中西部地区(湖北、重庆和 内蒙古除外)，东部地区和东北地区的省市电影票房市场份额几乎都下降(山东、浙江、河北和海南除外)。故而从需求角度看，电影产业呈现向中西部地区迁移的特征。

影院维度上看：

三四线城市电影院数量占比高达60.30%。随着电影行业的红利释放，资本相继涌入，电影院数量逐年攀升，各线城市的电影院绝对数量均呈逐年递增情况。而根据淘票票专业版数据显示，从相对量看， 三四线城市的电影院数量占比增加值60.30%，其中，四线城市的电影院比重增加最为明显，从2014年的37.10%增长至2018年的39.20%。

票房维度上看：

三四线城市票房贡献率超过41.2%。根据淘票票专业版数据显示，2014-2018年，一、二线城市由于影院饱和，票房贡献率逐年下滑;而随着资本方加大在三四线城市的影院、银幕等投入， 三、四线城市票房收入占比逐年递增。以2018年为例，三、四线城市票房贡献在总票房中占比达到约41.2%，较2014年33.3%的票房占比上升较明显。

电影产业发展趋势

电影产业近年来的发展颇受关注，一方面票房的井喷让电影市场空前繁荣，各个行业的资本都蜂拥而至，但另一方面，电影产业也一直承担着政策压力，如何平衡票房与社会责任，这是电影产业未来发展必须正视的关键所在。

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》认为，电影产业发展趋势可从三个方面把握。

其一，影视行业政策趋严，商业片开机不足或使2019年票房承压。2018年下半年开始，影视行业政策趋严，税收监管和演艺明星限薪政策密集出台，报告认为，影视监管政策将产生以下影响：

1 查账征收、税收优惠取消使得影视工作室税率大幅提升，税收成本转嫁给投资人，影响投资热度;

2 尽管演员限薪并未限制电影演员片酬，但政策传递的监管导向将会传递至全行业，电影演员同样会降低片酬，长期来看会影响商业片的投资和制作进程。

其二，2020年银幕数量将扩张到8万张以上。2018年12月国家电影局发布《关于加快电影院建设促进电影市场繁荣发展的意见》，其中提出，到2020年，全国加入城市电影院线的电影院银幕总数达到8万块以上，电影院和银幕分布更加合理，与城镇化水平和人口分布更加匹配。

其三，未来影院建设将以技术和地区倾斜目标，院线并购重组被鼓励。《关于加快电影院建设促进电影市场繁荣发展的意见》中对影院质量、县级城市、院线制度改革等也提出了对应的目标和实施措施，将会是未来一段时间电影产业发展的重点：

1 鼓励电影院积极采用先进技术，对放映环境和设备设施进行升级改造，提高放映质量;通过国家电影事业发展专项资金对电影院安装巨幕系统、激光放映机等先进技术设备给予资助，资助金额不超过设备采购支出的20%，每家影院不超过50万元

2 县级城市影院数量稳步增长，有条件的地区加入城市院线的乡镇电影院数量快速增长：通过国家电影事业发展专项资金资助中西部地区(含国务院规定全面比照享受西部开发政策的地区)县城(县级市)新建(改扩建)影院，每家新建影院资助不超过30万元，每家改扩建影院不超过20万元。对位于“集中连片特殊困难地区”的县级城市影院的运营发展，给予每家10-15万元的资助;对新建或改扩建并加入城市院线的乡镇电影院给予资助，每家不超过30万元。

3. 院线制改革不断深化，2020年要涌现出一批实力较强、经营规范的大型骨干电影院线，特色院线形成差异化优势：鼓励电影院线公司依法依规并购重组;鼓励跨地区、跨所有制进行院线整合，推动电影院线规模化、集约化发展。

　PART4 中国保险产业路径及发展趋势全景图

　保险产业发展现状

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》从行业整体发展、收入与支出结构差异、行业收入地域差异等角度分析了中国保险产业的发展现状，并结合相关报告，重点剖析了中国保险产业的“胡焕庸线”。

其一，保险行业整体稳步发展。从中国保险业务整体情况来看，2003-2018年，原保险(区别于再保险，原保险指的是发生在保险人和投保人间的保险行为)保费收入大幅提高;2008年增幅高达39.1%;原保险支出也逐年递增，根据原保监会统计，2018年原保险保费收入38016.62亿元，同比增长3.92%;赔付支出12297.87亿元，同比增长9.99%。

其二，原保险的保险收入和支出结构差异较大。从2003-2018年中国原保险保险收入结构看，人身险保险收入比重占总收入比重的70%以上;而从 2003-2018年中国原保险保险支出结构看，财产险的赔付支出占比最高，比重在50%上下;仅2007年寿险赔付占比超过财产险赔付。简言之，原保险保险收入和支出的结构太不相同，对保险公司来说，寿险收入高赔付少、财产险收入相对较低但赔付高。

其三，中国原保险收入主要集中在沿海地区。根据原保监会的统计数据，2018年中国原保险保险收入地区分布，山东、江苏和广东为第一梯队，河南和浙江为第二梯队，四川、湖北、河北、北京和上海等为第三 梯队。

其四，中国保险行业消费者地域分布特征——“胡焕庸线”分布。根据中国太平洋保险集团发布的《中国保险消费者白皮书(2018)》，保险消费者的分布与人口密度、经济发展水平紧密相关。“胡焕庸线” 这条人口密度分界线(该线东南方43.7%的国土居住着90.5%的人口，而西北方近56.3%的国土面积仅居住着9.5%的人口)，同时也是保险消费者分界线。

以中国六大保险集团之一的太平洋保险集团为例，作为保费规模全国第二的企业，其客户主要集中在“胡焕庸线”东南方向，其中，华东地区保险消费者最多，占比约40%。

保险产业迁移路径分析

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》从财产险和人身险两个角度分析中国保险需求的地区差异，探究中国保险产业的迁移路径。

财产险行业迁移路径呈现出“西进”趋势。通过对比2010年(增速最高峰时期)与2018年财产险收入的地区分布情况发现，东部地区居民购买财产险的需求始终较强，财产险保险收入主要集中在广东、浙江、江苏等地区;湖北、河北、云南和天津地区的财产保险需求显著提升。目前中国财产险保险行业迁移路径呈现出“西进”的趋势，从东部向中部、从中部向西部迁移，这与各地区经济发展水平、财富实力紧密相关。

人身险行业处于发展初期，波动性较大。根据原保监会统计数据，2003-2018年中国人身险保险收入整体呈增加态势(2011年出现负增长);从波动幅度看，2008年增速高达47.8%，而2011年减幅达到8.6%，随后增幅一路攀升到36.5%，又骤降到1.90%。可见，中国人身险保险行业的周期性不如财产险突出，人身险保险行业仍处于发展初期，波动性较大。

沿海地区居民购买人身险的意识较强。通过对比2008年(增速最高峰时期)与2018年人身险保险收入的地区分布情况发现，从各地人身险收入绝对量看，全国各个地区的人身险保险意识均增强，保险收入都有所提高，但由于沿海地区人口密集，人身险购买数量更大;从相对量来看，山东、陕西居民购买人身保险意识增强，上海、河北、山西地区人身险市场份额下降。

保险产业发展趋势

《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》主要保险深度和保险密度两个层面对保险行业未来的发展趋势进行了预测。

保险深度：保险行业在国民经济中的地位不断提高

保险深度是指保费收入/GDP，反映了保险业在国民经济中的地位。我国保险深度从2012年的2.98%增长到2018年的4.22%，整体呈上升趋势。预计2019年，中国保险深度有望达到4.80%。

保险密度：全国人民保险意识不断提高

保险密度是指保费收入/人口总量，即人均保费。通过2012-2018年的保险密度增长趋势来看，从2012年的1131元增长到2018年的2724元，保险密度逐年攀升。未来，随着保险知识的普及以及全国人民对保险重视程度上升，人均保费将进一步提高，预计2019年保险密度将更上一层楼，保险密度将超过2800元/人。

服务业的兴起繁盛，是现代社会经济发展的重要特征，前瞻产业研究院发布的《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》，聚焦房地产开发、软件服务、电影以及保险四大产业的迁移路径与未来前景，旨在深度整合产业数据，服务相关产业的参与者与关注者。

从十大传统制造业到五大新兴制造业，再到本文所聚焦的四大服务业，前瞻产业研究院始终坚持对产业变迁的高度关注，也将在未来继续产出优质的产业解读文章，敬请期待。

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国四大服务产业迁移路径及产业发展趋势全景报告》，更多产业数据、专业分析及报告免费下载，尽在“前瞻经济学人APP”。

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