土地开发

简介

土地开发规划

土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

概念

广义概念

括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。

狭义概念

从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

用途划分

按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。

发展

发展历程

土地开发从广义上来讲，是指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。

土地开发一般分为一级开发和二级开发。1、土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。2、土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合二级市场的需求现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，为相关开发企业及投资机构研究分析、阐明土地一级开发市场的投资前景与机会、盈利模式及如何做到风险规避。

长时期以来，我国土地一级开发市场由政府垄断，市场化运作经验缺失，“生地出让”、“一二级联动”等土地开发模式占据主流。但从近些年土地开发业务的发展情况来看，土地一级开发越来越成为一项独立的业务，“政府主导、市场化运作”趋势明显。在大力推进城镇化建设背景下，各级地方政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力，对新增建设用地和存量建设用地的开发需求放量增长，政府建设融资需求大增，土地一级开发迎来市场化蜕变良机。

不少企业及投资机构开始在土地一级开发市场布局，进入企业呈递增趋势。目前业内竞争者主要包括各级政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑类企业，如中国中铁、中南建设等；房地产及其他综合类企业，如北京城建、天房发展等。市场呈现出较为明显的地域特征，开发规模较小，缺乏区域间的资源整合和有效竞争，尚未出现跨区域运作的专业品牌开发企业，与二级开发市场的市场化程度相差甚远。

随着城镇化进程的加快，土地作为一种稀缺资源，政府对其管理和控制将更加严格。在政府主导的土地一级开发市场上，那些具备较强实力且具有良好运作模式的投资人将更受政府青睐，有机会取得更多的市场份额，并以此树立企业品牌。目前，政府还未对一级开发投资人的资质、注册资本等方面做出严格要求，但政府对土地一级开发市场制定相应规范是迟早的事情，企业应及早介入土地一级开发业务，在市场上占得先机。

开发类型

1．宜农荒地的开发

2．闲散地开发

3．农业低利用率土地开发

4．沿海滩涂开发

5．城市新区的开发

6．城市土地的再开发

遵循原则

1、符合土地利用总体规划的原则

2、因地制宜原则

3、可持续发展原则

4、统筹兼顾协调发展原则

( 1 )以提高效益为中心，速度与效益相结合

（2）局部利益与全局利益的协调

（3）处理好建设发展与社会稳定的关系

资格办理

一、首先要确定所要的土地是划拨土地，还是协议出让土地。

二、确定如果想得到划拨土地，首先要明确自己企业的性质，和房地产开发资质。

程序为：

1．先递交土地申请，到当地市规划局办理《土地选址意向书》（若所看中的土地上有建筑物，要到房地局办理《房屋拆迁许可证》，）在到规划处办理《建设用地规划许可证》。

2．持以上证明到土地局办理《土地使用证》（若要向银行抵押，就是要用土地证）

3．到规划局办理《建设工程规划许可证》；

4．到建委办理《建设工程施工许可证》；

5，若需要房地产预售，则要到房地局办理《房屋预售许可证》。

最新行业现状

影响

生态环境

土地开发所带来的生态环境的变化从其变化的质来讲包括好和坏两个方面，如治理荒山改良土壤等，会带来生态环境的良性循环，而大量砍伐森林会带来水土流失土壤沙化等。从其变化的量来讲包括明显的和非明显的两种变化，如旧城改造、开荒种田等，会造成生态环境的明显变化。但改良土壤利用科学技术提高土地利用率是一种非明显的变化。因此不同的开发利用方式对生态平衡的影响不同。

1．农用土地开发对生态环境的影响开发成林地、园地、耕地、牧草地等农用土地后生态系统的生产力大大提高，生物量也相应增多，改良土地中的障碍因子，但不合理的开发利用会导致向低稳定性生态系统发展，破坏生态平衡。

2．建设用地开发对生态环境的影响

(1)快速的城市化进程，加快了农业土壤向非生产性用地转移的力度与规模，导致大面积土壤改变了地表自然的状况，地表永久密闭，自然的绿地面积急剧下降，自然的生态系统基本不复存在，使其彻底失去起生产力和生产功能

（2）城市化将彻底改变地表径流特征以及地表水的质量，从而影响地区水环境以及区域水生生态系统

（3）城市化还将导致自然资源的大量耗竭、能源的集中消费及污染物的集中释放

（4）城市化将导致对农业与生物产品的集中消费，产生以城市为中心营养富集现象

（5）城市消费群体的日益扩大和消费水平的日益提高将不可避免的导致农业结构的大幅度调整，从而影响土地利用结构变化以及土壤质量演变的方向。

（6）城市建设用地的盲目扩张建设规模越来越大导致区域性的生态问题越来越严重。

总的来说，不同的土地资源开发方式对生态环境的影响是不同的，可能获取的生态和经济效益也是不一样的。因此要进行科学规划、因地制宜、优化结构、适度开发、充分利用、合理建设，在充分发挥土地生产力的同时，避免生态破坏，保证生态系统的平衡，与生产的可持续发展

土地于社会经济活动紧密相连，土地开发决定着社会、经济结构的组成方式。例如，大片宜农荒地的开发不仅会带来地区性经济结构的改变，增加经济效益，同时也会带来社会就业结构的变化，使原来以牧、林等为生的人群转化为以农为主。因此无论那种形式的土地开发都将带来地区社会经济结构的改变。

有关规定

《国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》（摘要）

第一章　总则

第一条　为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。

第二条　本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。

第三条　项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则：

（一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用；

（二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展；

（三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划；

（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地；

（五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一；

（六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。

第四条　国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。

第二章　项目申报

第五条　国家对项目建设实行一年一定制度。新建项目实行年度申报与审定，续建项目实行年度核定。

第六条　各省（区、市）土地行政主管部门根据该地区土地后备资源状况、土地利用总体规划（土地开发整理专项规划）、土地利用年度计划、新增建设用地土地有偿使用费收入预算负责组织项目申报。

项目申报单位为县（市、区）土地行政主管部门。申请的项目须经地（市）级土地行政主管部门签署意见，省（区、市）土地行政主管部门审核同意后，由省（区、市）土地行政主管部门集中报国土资源部。项目申报实行一年一报，每年申报时间为第四季度。

申报项目原则上以重点项目为主，示范项目与补助项目为辅。对于土地违法严重，造成耕地大量减少的地区，不应安排重点项目和示范项目。

第七条　项目申报条件应当符合下列要求：

（一）重点项目申报条件

1．基础条件：项目所在区位具有土地开发整理复垦所必需的路、水、电等配套基础设施；或已经拟定相关的道路、水利、电力工程，村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或上述几项建设正在实施。

2．建设规模：

土地开发：丘陵山区100～600公顷（1500～9000亩），项目相对集中连片，单片面积不少于20公顷（300亩），片块不超过10片；平原地区400～200公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于50公顷，片块不超过10片。

土地整理：丘陵山区100～1000公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于40公顷，片块不超过10片；平原地区400～2000公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于60公顷，片块不超过10片。

土地复垦：丘陵山区60～400公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于20公顷，片块不超过10片；平原地区200～1000公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于60公顷，片块不超过10片。

3．项目净增耕地面积比例：土地开发净增耕地面积不低于项目规划设计面积60%；土地复垦净增耕地面积不低于项目规划设计面积的40%；土地整理净增耕地面积不低于项目规划设计面积的10%。

4．资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资。中央资金与地方资金原则上按比例配套，其中地方资金省、地、县级资金配套比例由各省（区、市）确定。地方配套资金来源为新增建设用地土地有偿使用费地方分配部分和其他与耕地开发有关的资金以及社会筹资。

（二）示范项目申报条件

1．基础条件：项目所在区位具有土地开发整理复垦所必需的路、水、电等配套基础设施；或已经拟定相关的道路，水利、电力工程，村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或上述几项建设正在实施。项目具有代表性。

2．管理工作：项目所在地土地行政主管部门在土地开发整理复垦有关政策配套、管理机制与手段、应用先进科学技术等方面工作比较突出。

3．建设规模：不高于重点项目同等类型建设规模。

4．资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资。项目投资以中央资金为主，地方进行资金配套。地方配套资金来源为新增建设用地土地有偿使用费地方分配部分和其他与耕地开发有关的资金以及社会筹资。

（三）补助项目申报条件

1．项目所在地区：贫困地区、少数民族地区、革命老区、受灾地区。通过项目建设，能增加耕地面积，改善农业生产条件，发展当地经济。

2．建设规模：项目相对集中连片，丘陵山区100公顷以上，平原地区200公顷以上。

3．资金配套：国家根据项目建设需要给予适当资金补助。其余资金由各省（区、市）根据地方各级财力自行解决。

第八条　项目申报要求：

（一）规划建设期：重点项目、示范项目规划建设期不超过3年，补助项目规划建设期一般为1年。

（二）资金使用范围：符合国土资源部《土地开发整理项目资金管理暂行办法》及有关规定。

（三）投资额度：依据当地土地开发整理复垦建设实际情况进行投资测算，但项目投资标准不得超过规定的预算标准。

（四）项目评估论证：重点项目与示范项目应由省级土地行政主管部门对项目可行性组织评估论证。补助项目可不予评估论证。

第九条　项目申报材料：

（一）省（区、市）土地行政主管部门申请报告；

（二）项目可行性研究报告与评估意见；

（三）省（区、市）土地行政主管部门出具的项目符合土地利用总体规划（土地开发整理专项规划）的审核意见；

（四）涉及土地开发的有关批复文件；

（五）项目总体规划图、项目区标准分幅土地利用现状图；

（六）其他有关资料（如有关影像资料等）。

第十条　国土资源部根据年度项目计划与预算，每年对续建项目进行核定。省（区、市）土地行政主管部门负责组织上报核定续建项目所需材料，上报材料时间为每年7月。核定续建项目的上报材料包括：

（一）年度项目计划与预算实施情况；

（二）续建年度计划任务；

（三）配套资金承诺意见。

第三章　项目审查和年度项目计划与预算下达

第十三条　国土资源部根据国家宏观经济政策、土地利用年度计划、新增建设用地土地有偿使用费收入预算、项目入库（初审库）情况、项目计划任务完成情况等，组织编制国家年度项目计划与预算，并通过部专题会议或部长办公会议确定。

国家年度项目计划与预算中的项目是在各省（区、市）推荐意见的基础上，从部土地开发整理项目库（初审库）中筛选。

对于续建项目，在项目承担单位按时保质完成上一年度项目计划任务与预算，且上报材料符合要求的前提下，按原批准的项目建设规模与期限，纳入年度项目计划和预算。

第十四条　国土资源部将国家年度项目预算报送财政部，经同意后，由财政部和国土资源部共同下达年度项目计划与预算。

第四章　项目实施管理

第十五条　项目申报单位根据批准下达的年度项目计划与预算，在当地人民政府的统一领导下，组织项目实施。

第十六条　项目实施应实行公告、工程招投标、项目法人、工程监理等管理制度。项目实施应采取合同管理方式。由项目申报单位与项目承担单位签订实施合同，并按照合同规定严格管理。

第十七条　各级土地行政主管部门应当加强对项目实施的指导和监督检查，发现问题，及时解决。

第十八条　年度项目计划与预算一经下达，原则上不得修改。因特殊原因确需调整的，须报原批准机关批准。

第十九条　项目实施前应明确土地权属关系，项目实施过程中一般不作权属调整；项目竣工后，应按照可行性研究报告中土地权属调整方案及时进行土地权属调整、变更调查和登记发证等工作。

第五章　项目验收及成果管理

第二十条　年末或项目竣工后，土地行政主管部门应根据批准下达的项目计划与预算，按照国土资源部《土地开发事理项目验收规程》及有关规定，及时组织项目的年度验收或竣工验收。项目承担单位应按规定做好项目的结算或决算工作。项目验收内容主要包括：项目规划设计执行情况、项目计划任务完成情况、工程建设质量、资金配套与使用情况、土地使用管理与工程管护措施、土地权属管理、档案资料管理等。

第二十一条　项目验收采取自下而上方式进行。

（一）自查。项目计划任务完成后，县（市、区）或地（市）土地行政主管部门组织开展自查；自查完成后，向省（区、市）土地行政主管部门提出验收申请，并将自查情况和有关材料一并上报。

（二）初验。有关省（区、市）土地行政主管部门在接到验收申请后，及时组织验收组，对自查成果进行初验。在本省（区、市）范围内，所有项目初验后，将所有项目的建设与初验情况进行汇总，报国土资源部。

（三）终验。国土资源部根据省（区、市）初验情况，组织进行项目终验。其中，补助项目委托有关省（区、市）土地行政主管部门进行终验。

第二十二条　国土资源部在组织进行项目终验后确认年度项目任务完成的，作为该项目下一年度续建的依据；确认项目规划设计任务全部完成并通过竣工验收的，颁发项目合格证书。对验收不合格的项目，责令限期整改；规定期限内不纠正的，停止安排下一年度项目计划并取消项目所在县（市、区）申报项目资格。发现有截留、挪用和挤占项目资金等违纪、违规行为的，按有关规定严肃查处。

第二十三条　项目竣工验收合格后，新增耕地纳入省级补充耕地储备库。使用新增建设用地土地有偿使用费形成的新增耕地不得作为建设占用耕地的占补平衡补充耕地指标。

第二十四条　项目竣工验收合格后新增耕地要严格加以保护，并不断提高质量，符合条件的，划入基本农田保护区。新增耕地与其他农用地应及时加以利用，未确定土地使用权的，可通过承包、租赁、拍卖等方式确定土地使用权。

第二十五条　项目申报单位应做好项目成果有关档案管理工作，从项目申报到验收通过的有关文件和资料，要收集整理，立卷归档，妥善保管。

纳入合同

国土资源部土地利用司副司长束克欣指出：国有土地使用权出让制度依旧需要完善，还有一些程序性的深入要求需要继续细化规定。现在国有土地的出让有招标、拍卖和挂牌竞争等形式，这些方式有一些有规定，各地方政府也结合本地情况制定了一些操作办法，但是还不够。还在做细化工作，比如说拍卖应该做哪些程序和到什么程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应该是哪些内容、条款，特别是考虑把出让土地的后期开发进度要求这个时间表都一一写进出让合同里面，进一步完善国有土地出让制度，以防止开发商囤积土地。

分类

土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。

(1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。

(2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。

成本构成

1．征地拆迁补偿费及有关税费

2．收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用

3．市政基础设施建设有关费用

4．招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

5．贷款利息

6．土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用；不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其他支出。

费用归集分配

各项费用

企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。

1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。

这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。

2，配套设施费的归集与分配。

配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：

(1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。

配套设施开发费用

(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。

开发间接费用

企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。

开发

开发程序

1．开发主体

土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。

2．开发程序

(1)计划编制

首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。

(2)前期策划

根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。

(3)征询意见和审批

市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。

同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。

土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。

(4)组织实施开发

土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。

(5)项目验收

土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

开发规划

勘测与调查

主要是摸清待开发土地资源的数量质量与分布，为土地开发规划提供基础资料

确定开发目标

其基本目标是充分合理利用土地，增加土地的可利用面积，改善土地的利用条件，以提高土地的利用效益。具体目标的确定一般取决于以下几个方面的因素：

1．社会需求与经济建设的需要

2．待开发土地的适宜性和生产力

3．经济实力和技术水平

从社会经济技术生态等各方面论证待开发资源开发的可行性，目前以农业开发为目标的可行性论证一般以经济效益的分析为主，同时还考虑土地开发对生态环境的影响及其对社会需求的满足程度，主要指标有产投比、土地生产率、土地利用率、土地生态效益

土地资源开发的结构和布局

土地资源开发的结构取决于一个地区用地构成的要求，以及国民经济发展长远计划或企业的经营方针，各类待开发土地资源的数量和质量状况，建立良性生态系统的要求和当地的社会经济条件。

规划方案有三种：一是根据需求，逐项确定各种用地面积，然后参照待开发土地资源的适宜性进行调整，综合平衡各项指标。二是根据实际可能，如各类待开发土地的数量、质量、生产环境、资金、劳力等条件，确定各种用地的构成，然后再以此与发展计划指标平衡。三是建立数学模型，如线性规划，多目标规划等。以土地资源情况、国民经济建设的需要和社会经济条件等指标为制约因素，以优化的社会、经济、生态效益为目标，求出用地结构的最有解。

土地开发布局一般是分区提出各类土地开发的比例，并根据可开发土地的分布状况、生产力水平以及开发条件优劣，合理的确定各处的土地开发量，同时确定开发重点。

开发次序和开发速度

一般考虑的因素有土地开发条件的好坏，开发重点与非重点，开发效益的高低，投资见效快慢以及各年建设用地用地指标。

开发资金计划

在制定开发资金计划时，一是按照土地开发效益的大小、见效快慢、开发意义大小、将其分为重点、次重点、一般等层次，科学的配置资金；二是根据开发区的经济力量及开发模式，将土地开发区划分为完全性投资区、支持性投资区、扶持性投资区。

选定开发方式

指土地开发的社会方式，包括土地开发的组织方式、经济投入、与分配方式等

开发费用

地开发费是进行土地开发时所投入的费用总和，即生地变成熟地所需要的总费用。包括城市基础设施配套费，公共事业建设配套费和小区及宗地开发配套费。

获得土地后，对其开发的费用有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

土地开发费 ：

1．基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

2．公共事业建设配套费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。

3．小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的标准。

在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。

所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。